Brf Eldaren 5 - Fullständiga renoveringsregler

Det kan vara både trevligt och ibland även nödvändigt att bygga om den egna lägenheten. För att minimera risken att störa grannar och hyresgäster har styrelsen i Brf Eldaren 5 satt ihop följande regler och rutiner för att klargöra vad som gäller i föreningen i samband med renoveringar.

INLEDNING

Bostadsrättsföreningen äger fastigheten. Bostadsrättsinnehavaren äger en andel i föreningen, vilket ger rätt att nyttja en viss lägenhet under obegränsad tid.

Föreningen har skyldighet att hålla lägenheter och fastigheten i gott skick, till den del ansvaret inte vilar på bostadsrättinnehavaren. Styrelsen har medlemmarnas uppdrag att agera som fastighetsägare, både mot föreningens medlemmar och hyresgäster, men även gentemot myndigheter och entreprenörer.

I BRL (bostadsrättslagen) framgår bl.a. fördelningen av ansvar avseende dels underhåll för fastigheten samt respektive bostadsrättslägenhet men även vilka förändringar en bostadsrättshavare får företa. Detta kompletteras och regleras även genom stadgarna.

Föreningens tillträde till lägenhet

Representanter för föreningen har enligt 7 kap. 13 § BRL rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn och för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen skall sköta detta på ett sådant sätt att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenheter än nödvändigt.

FÖRÄNDRINGAR I LÄGENHET

En bostadsrättshavare kan i stor utsträckning själv bestämma hur hens bostad skall utformas invändigt. Det finns dock begränsningar i bostadsrättshavarens rätt att göra förändringar. Vidare skall bostadsrättshavaren (byggherren) vara medveten om att ett projekt avseende detta medför byggherrekostnader utöver kostnader för anlitade entreprenörer.

Tillstånd

Enligt 7 KAP. 12 § BRL får en bostadsrättshavare inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen. En bostadsrättshavare får exempelvis inte utan föreningens tillstånd riva innerväggar, flytta anordningar med vattenburen värme såsom radiatorer och handdukstorkar, ansluta en eldstad (kakelugn) till en frånluftsventil, flytta gasspis/gasledning, bygga om badrum eller installera bastu. Vidtar en bostadsrättshavare väsentliga förändringar i lägenheten utan föreningens samtycke kan denne bli skyldig att återställa lägenhetens skick. Närmare regler för vad som gäller i vår fastighet framgår av stadgarna.

För att ansöka om att göra en förändring som kräver styrelsens godkännande i lägenhet ska all nödvändig information sändas till styrelsen per mail. Styrelsen måste godkänna ändringarna vid ett ordinarie styrelsemöte innan arbetet med förändringarna får påbörjas. Styrelsen inhämtar vid behov utlåtande från föreningens tekniska förvaltare innan en ansökan behandlas, och handläggningstid hos dessa är ca 3 veckor under förutsättning att all nödvändig information erhålls från bostadsrättsinnehavaren / byggherren.

Vissa åtgärder kräver att man gör en bygganmälan eller söker bygglov hos kommunen. Det är bostadsrättshavarens skyldighet att ansvara för och bekosta detta. För att få lov att göra väsentliga förändringar i en lägenhet, måste man enligt plan- och bygglagen göra bygganmälan hos kommunen innan byggstart. Kontrollansvarig skall utses av byggherren. Dennes uppgift är att se till att kontrollplanen följs samt att byggsamråd och kontroller utförs enligt lagen.

Väsentliga ändringar är sådana som till exempel berör bärande konstruktioner, som avsevärt förändrar planlösningen, eller som påverkar värme, ventilation, vatten, gas och avlopp. De som önskar göra ändringen måste kunna visa intyg som styrker väggarnas kvalitet. Om det är osäkert om en vägg är bärande eller inte, måste en byggnadskonstruktör anlitas eller säkra uppgifter via byggnadsnämnden hämtas in.

Bostadsrättshavare som anlitar entreprenörer skall se till att styrelsen får en kopia på entreprenörens ansvarsförsäkring innan arbetet påbörjas.

Om en felaktig eller otillåten åtgärd skadar fastigheten eller medför störningar ska bostadsrättsinnehavaren bekosta återställande åtgärder i samband med detta.

VIKTIGT ATT VETA
Information till grannar och hyresgäster
Byggherren (dvs den medlem som renoverar) ska senast en vecka innan igångsättning skriftligen informera grannar om renoveringen via anslag i samtliga tre entréportar/trapphus och via ”anslag” på föreningens hemsida. I informationen skall framgå vem som renoverar, kontaktuppgifter till denne, start och slutdatum för renoveringen samt, om det finns moment i renoveringen som är att bedöma som bullriga så ska även datum för dessa anges.

Buller och hänsyn till grannar

Alla medlemmar ska alltid visa hänsyn till varandra, inte minst i samband med ombyggnadsarbeten. Det innebär att störa grannarna så lite som möjligt. Störande arbeten får endast pågå vardagar kl. 09- 16. Detta gäller dock inte vid uppsättning av enstaka gardinstänger, tavlor och liknande. Under helger och på vardagar före och efter kl. 09-16 får den som renoverar ägna sig åt ”tysta arbeten” som att tex forsla bort inredning, städa och torka upp, ”tyst” kabeldragning, etc. Med helg avses även de stora kyrkohögtiderna inklusive deras aftnar, såsom jul-, nyårs-, trettondags-och påskafton.

Byggavfall

Byggavfall ska bostadsrättshavaren själv ta hand om, det får inte placeras i soprummet eller i övrigt i fastigheten. Byggavfall lämnas hos någon av kommunens återvinningscentraler. Byggsäckar eller annat byggavfall som placeras på trottoaren utanför fastigheten får inte kvarstå över helgen. Polistillstånd krävs normalt för att placera byggsäckar på trottaoran.

Ordning och reda i trapphus och hiss

Hiss och trapphus ska städas dagligen vid nedsmutsning. Skydd för hiss ska alltid nyttjas när andra aktiviteter än persontransport sker (skyddsmattor finns i tvättstugan bredvid torkskåpet). Undvik i möjligaste mån att ställa upp entrédörrarna och/eller koppla ur dörrautomatiken då det lätt leder till objudna gäster i fastigheten eller olägenheter för de boende som är i behov av dörrautomatiken.

Regler vid avstängning vatten

Om ni behöver stänga av vattnet till er lägenhet så att andra medlemmar och hyresgäster berörs måste styrelsen informeras om detta i god tid. Styrelsen tar då en dialog med de två hyresgästerna om när det lämpligast kan ske med minimal inverkan på deras verksamhet och säkerställer åtkomst till huvudkranen (som är placerad i en av lokalerna). När en tidpunkt för avstängning av vattnet har fastställts ska detta informeras om senast en vecka innan med lapp i samtliga tre entréportar/ trapphus, samt gärna med en påminnelse till de två hyresgästerna.

El kan med hjälp av behörig elektriker dras om i bostaden. Förändringar skall dokumenteras skriftligen, och redovisas till styrelsen. Enklare elarbeten som inte omfattas av föreskrifterna kan utföras av bostadsrättshavaren. Arbetet ska utföras fackmannamässigt.

Köksfläkt/spisfläkt

Det är inte tillåtet att installera en köksfläkt och ansluta den till en frånluftskanal eftersom detta stör ventilationen i fastigheten. Matos kan bl.a. komma in till grannarna. Däremot går det att installera en kolfilterfläkt med lokal cirkulation. Arbetet ska utföras fackmannamässigt. Beroende på typen av frånluftssystem kan olika lösningar dock förekomma. Kontakta därför alltid styrelsen och den tekniske förvaltaren (Nabo) inför önskemål om att utföra en förändring av frånluften från köket.

Ventilation

Ventilationen är injusterad så att den skall fungera i hela huset. Alla förändringar förutsätter styrelsens medgivande. Om förändringen leder till att systemet behöver justeras på grund av förändringen skall denna kostnad belasta bostadsrättshavaren. Ventilationsöppningar får inte byggas för, sättas igen eller öppnas upp. För att ventilationen överhuvudtaget skall fungera måste ersättningsluft (friskluft) utifrån ha möjlighet att komma in i lägenheten. Därför är det inte rekommenderat att man stänger eller sätter igen dessa. Detta medför att man sätter ventilationen "ur spel".

VVS-arbeten

VVS-arbeten ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Arbetena skall dokumenteras och redovisas till styrelsen. För att undvika framtida vattenskador, ska inkoppling av diskmaskin och tvättmaskin förses med separata avstängningar intill dessa. Vidare skall, där så är möjligt, alltid skvallermatta placeras under diskmaskinen.

Väggar som inte är bärande

Icke bärande väggar kan ofta flyttas eller rivas utan problem. Icke bärande innerväggar är bostadsrättshavarens ansvar. Det är dock svårt att i ett så här gammalt hus på förhand säga om en vägg har en bärande funktion eller inte. Därav kräver styrelsen att ett eventuellt ingrepp bedöms av konstruktör som har kompetens att bedöma vad som är möjligt. Elkablar och vattenrör eller ventilationsrör kan återfinnas inbyggda i väggen. Detta måste alltid beaktas, och att rivning därmed görs med uppmärksamhet och försiktighet. Kontakta styrelsen vid tveksamhet. Det är bostadsrättshavaren som ska påvisa att väggen inte är bärande och inhämta styrelsens tillstånd om förändring av väggen krävs.